2016港樓價將跌多少?

摘自Thinkstock

 

「十一黃金周」的來港旅客數字引來謎團,政府的數字顯示內地入境人數同比仍有上升,但旅遊相關業界均叫苦連天,十一當天旺丁,主要有出國留學資格的公開試在香港舉行,萬計學子和親友陪同來港應考,主要是旺了大嶼山的酒店,之後便無以為繼。然而,也不是如內地傳媒所稱的會有三至五成人減少來港,香港酒店的平均入住率接近八成,只是房租便宜了一成至一成半左右。

最受影響的還是奢侈品的銷情。從近期的政經情況來看,若常來香港短線遊買奢侈品,似屬過分張揚。商舖的租金開始有較大幅調整,個別新約要減租兩成,但市面吉舖仍多。

旅遊相關行業向下行,但金融業還是有得做,又有一隻內地券商股來港上市,看來,由於內地暫停IPO,將有更多企業來港。此外,中國加強對外開放,自貿區暫時仍未「上位」,香港的寫字樓供應仍緊,租金續上揚,成為近期樓市的奇芭。

住宅樓近一兩個月終於稍為向下調整,但除了特別「等錢花」之外,業主大多數不願較大幅減價,議價範圍大約從高位回調五至十巴仙,但由於地產商陸續加快推出樓盤,兼且價格與鄰近二手差不多,因而搶去了大部分客源,二手的十大屋苑成交大減,經紀要改為助推一手樓維持生計。

港樓市硬著陸機會不大

樓市調整主要有四大因素,一是樓價近一兩年升得太高,脫離市民的承受能力,二是政府預計在三年內將有八萬個單位入市,CY決心要把樓價壓下去,作為重要政績。三是美國將開始加息,港元與美元掛勾勢必要跟隨,將令供樓的負擔增加,會進一步壓抑樓價。四是內地投資者已大量減少來港買樓,除了少數有名堂的大孖沙仍可擲多個億買豪宅之外,其他二三線富豪大多轉趨低調。

我並不認為在一年之內,香港樓市便有硬著陸及帶來金融危機的風險。樓市投資者累積利潤極高,有能力減價或轉賣為租。此外,在2016大選年,美國只會溫和加息,頂多只是由零息分幾次加至一厘,仍然處於超低息時代。我預期2016年的議價範圍會再下降五至十巴仙。

美國新總統上場之後,則有較大風險,若共和黨人上場,由於早已炮轟聯儲局實行超低息政策,因此有可能會較大刀闊斧改革,新總統一般不理會首兩年的民望,最重要是第三年經濟轉好,支持率回升。萬一碰正美息加得較快,2017年的樓價可能會再有十巴仙調整,到時若公私樓宇都供應充足,樓市軟著陸正好有利CY爭取連任。總的來說,我認為兩年之後,港住宇樓價大約會從高位調整二十巴仙左右。

摘自曾廣標《觀世情.學投資》

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